北京房市：惑惑惑 　　　非法楼盘为何吆喝的这么高？ 虽然《城市房地产管理法》，明文规定没有预售许可证不得预售房屋。 但在北京市通州区与大兴县的一些地方，我们看到的却是开发商随便圈一块地，修建一栋外表说的过去的售楼处，旁边立几杆迎风飘扬的彩旗，上空悬几个光彩鲜艳的大气球，在土地出让金尚未交纳，《国有土地使用权证书》及《商品房销售许可证》（预售）尚未取得的情况下，便在报纸，广播，电视等各种媒体上大肆吹嘘自己的楼盘如何高雅，价格如何优惠，且铺天盖地，让人防不胜防。例如，您正在街上骑自行车，冷不防便有人往你车筐里塞些房地产小传单，吓你一跳不说，还可能成为交通事故的隐患。不过很多人就是因为看到精美的广告砰然心动而与开发商签定购房合同的。 　　与未取得《商品房销售许可证》的开发商签定购房合同有什么危害呢？首先，该合同违反国家法律与行政法规的强制性规定，依据《合同法》属于无效合同。其次，开发商有携款而逃的可能（仅仅是可能，诸位开发商千万莫对号入座）。因为如果开发商所售楼盘取得《商品房销售许可证》，购房者交付的这部分楼盘预付款将进入银行监管帐户，开发商不能随意支取，否则，一旦楼房烂尾，购房者很可能竹篮打水一场空。可能有人要说，广告这么多，如何识别哪个楼盘是合法的，哪个楼盘是非法的？这里有个小窍门，《城市房地产广告管理条例》规定：房地产广告必须注明商品房销售许可证号。所以，当您看到房地产广告时，稍微细心点，如果有整个广告都找不出商品房销售许可证号的情形，那个楼盘肯定是非法楼盘。 　　　　商住两用楼的使用年限究竟有多长？ 　　最近流行商住两用楼房，各式各样的SOHO就是非常明显的例子。开发商宣称购买此类房子既可以用来办公又能够用来居住，这么一来，居住的租金与办公的租金二者必能省其一，而且还免去每日挤车奔波之苦，真是一箭多雕，“鱼与熊掌不可兼得”的古老格言看来就要被开发商所打破。 　　不过，就在开发商大肆宣扬新新人类的SOHO生活方式时，我们突然想到，法律总是滞后于社会发展的，SOHO与现有的法律法规是否有相冲突之处呢？北京市关于《土地管理法》实施条例依据土地的不同用途划分了不同的使用年限。举例说，土地用于居住则使用年限为七十年，用于商业用途使用年限是四十年，用于文化体育用地年限是五十年。我们有些疑惑，SOHO究竟是什么用途呢？如果SOHO进既能居住又能办公，那么它的使用年限是多少呢？如果使用年限是七十年，用于商业用途岂不是违反国家法律，万一有工商管理部门来揪购房者的小辫子，岂不是赔了夫人又折兵。如果使用年限是四十年，购房者花同等的价钱使用年限却比别人少了三十年，岂不亏哉？ 　　　　开发商能解决户口吗？ 　　有这样一件事，一个外地老汉来到北京，拿到一则小广告，上面载明购买某开发商的房子可以解决户口。老汉大喜过望，认为购一套房子可以解决儿子的北京落户问题，真是划算。急赴售楼处与开发商签定购房合同，当谈到户口问题时，售楼小姐面露难色，说可以口头承诺，却不能在合同上注明，原因是这么做政府部门不会登记备案。老汉无奈，又想想这么大的开发商怎么会说话不算数，于是签定了购房合同，但交房已经两年了，老汉儿子的户口问题仍未解决。老汉无法通过法律途径解决此事，因为开发商关于户口的承诺仅是口头约定，未以书面形式落在合同中。虽然我国《合同法》规定合同的订立有书面、口头及其他形式，但如果产生争议，口头约定很难取得双方当事人的一致认可，再者，口头约定的证据效力较低，如果诉至法院，法官也很难采用。那么，如果开发商愿意将户口的承诺以书面形式订立在合同条款中，开发商能否帮助老汉解决户口呢，？依据北京市现行规定，如果外来人口属于高新技术急需人才，或能在京进行一定的生产性投资，可以解决户口。如果购买房子，最多能解决北京市小城镇户口，且此种小城镇户口多处于偏僻地区，难免与购房者初衷相违背。再加上解决户口是一种行政行为，而购房合同是一种民事买卖法律关系，两者是互不相干的。即使开发商愿意在购房合同中写上关于户口的承诺，能否落到实处也是“象雾象雨又象风”了。 　　　　开发商能赠予购房者什么？ 　　售楼小姐经常对购房者说：“您购买我们的房子，我们会赠予您精装修、大露台、花园或屋顶花园。”售楼小姐的话可信吗？凭心而论，开发商赠送精装修或一套报警装置、几盏能放光的灯具还是很有可能的，因为“羊毛出在羊身上”，这是开发商的一种促销手段，不过，此种促销手段有耍滑头之嫌。 　　我国法律对于赠送条款是否受法律保护，除具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠予合同或者经过公证的赠予合同采取诺成主义外，原则上采取实践主义，即只有将赠予物送与受赠者，赠予条款才生效。开发商与购房者签定赠予条款既非出于公益或扶贫性质，亦未经过公证，更不具有道德性义务，这就意味着在交房之前开发商可以随时撤消或变更有关“赠予”的承诺，而不必承担任何法律责任。那么，开发商关于赠与大露台、花园的承诺有实现的可能吗？依据北京市关于商品房建筑面积的有关规定，露台、屋顶是不能计入建筑面积的。既然不能计入建筑面积当然也不在开发商的销售范围，开发商如何能把不属于自己销售范围的面积赠与他人呢？那么露台、屋顶归谁所有呢？露台、屋顶都是房屋使用权的一部分，屋顶使用权只能由全体业主享有，开发商擅自将全体业主所有的屋顶使用权赠与部分业主，其赠与行为显然属于无效。 　　　　城市农民离我们有多远？ 　　时下，做“城市农民”的口号在城市里回荡，到了周末，带着一身的疲惫，开着心爱的汽车，沿着高速公路驶进一处秀丽的山坳，在幽静的别墅旁，让烦恼与忧愁都在万绿丛中消散……这是一个梦吗？这是某开发商给工薪阶层的购房者所描绘的美丽蓝图。 　　“城市农民”离平民百姓果真如此近了吗？我们不妨走进一家“城市农民”看个究竟。王某在京城一远郊县花十几万元买了一栋“别墅”，开发商还承诺给王某一亩土地，以便让王某在领略田园风光的同时享受一下耕作的乐趣。为什么给别墅加个引号呢？这是因为王某觉得这栋“别墅”与他想象中的相去甚远。交通依靠一条“晴日飞灰，雨日溅泥”的山路与几公里外的三级山区公路相连，屋内的下水道经常堵塞，更要命的是房子的产权证却迟迟没有办下来。询问开发商，开发商说别墅属于乡产权，办理产权特别麻烦，不过肯定能办下来，王某的产权证能办下来吗？如果别墅属于乡产权的话，王某想取得受国家法律保护的产权证难于上青天，为什么这么说呢？乡产权，顾名思义，就是乡村的产权，也就是集体土地使用权，《土地管理法》规定，国有土地使用权可以买卖，而集体土地使用权不能买卖，只能承包、转让，转让必须经过集体经济组织成员三分之二以上同意。城市居民王某不是集体经济组织内的成员，自然不能承包也不能获得宅基地。至于开发商承诺王某享有耕作权利的一亩土地其法律效力也与王某占用的房屋用地差不多，不受法律保护。假如日后国家要征用王某所居住的土地，由于王某不是集体经济组织成员，王某不能得到经济补偿。 　　“城市农民”在过外是指某些富豪阶层的一种休闲方式，而今日却在我们所居住的城市里尘嚣日上，让开发商演绎成人人唾手可得的物品，不能不让人想到几年前的传销闹剧。 　　疑点虽多，但我们坚信只要购房者多加警惕，开发商多些自律意识，荆棘虽多，北京楼市的明天一定会更加灿烂。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　杨国民