旧房市场　缘何旺不起来 　　相对于商品房的购销两旺,北京二手房市场可说是雷声大,雨点小, 始终火不起来,原因何在呢? 作为房地产律师的杨先生阐述了自己的一 家之言。 　　　　　 二手房的法律风险较难规避 　　国家近期对于商品房市场的监管力度加大。但对于二手房市场可就不是 这样,有关政府部门至今没有出台二手房交易的合同示范文本，也没有出台二 手房交易程序的具体规范或相关文件，在二手房交易过程中，买卖双方基本 可以说是摸着石头过河，双方互有疑虑。 　　　　　审验二手房的产权风险比较困难 　　在二手房交易过程中，购房者必须审验卖房者的产权证书。发现有关产 权文件是否伪造涂改的最有效办法，是到有关政府部门查询，虽说从法理上 讲每个公民对政府都享有知悉真情权，但在现实情况下，一个公民如果没有 法律特别赋予的权利(如律师)，想要查阅能够证明产权真实情况的相关证件 还是比较困难的。 　　　　　旧房评估存在风险 　　通常要经过讨价还价来确定。购房者并不知晓二手房的价位行情。作为 卖房者而言，他要关心房子有没有卖亏，即便没有卖亏，他也要关心个人的 税费承担问题，政府对于卖房者征收的个人所得税税率过高，使一些卖房者 望而却步。 　　　　　买卖之间存在信用危机 　　这种信用危机迄今为止尚无一个合理解决机制。作为个人的卖房者签订 二手房买卖合同，即便订立了一个天衣无缝的合同，如果卖房者携款而逃， 交付给购房者的又是一个无法办理产权过户的房子，购房者也无计可施。国 外是如何解决这个矛盾呢？在美国每个人都有一个自己的个人信用账户，如 果这个人生活中有违法或丧失信用的行为,就被记入个人信用账户，日后会遇 到诸多不便（例如创办公司、向银行贷款等）。我国目前还没有个人信用制 度，个人之间彼此互不信任，致使房产交易凡是牵涉到个人房方面均不太顺 畅。个人信用危机的后果是经济效率的迟缓，很多本应成交的交易因相互之 间的提防而不能成交。 　　　　　银行放贷过于谨慎 　　这种行为导致二手房市场资金周转困难。如果我们将目光转向商品房市 场，就会发现大部分商品房购房者在付款方式上都选择了银行按揭贷款。这 是因为现阶段大多数购房者都不具备一次性付款的能力，所以只能选择银行 按揭贷款。而在二手房交易过程中，银行出于会计准则上的谨慎与稳健原则， 对于二手房交易的贷款审查程序比商品房按揭贷款要严格得多。为什么呢？ 其一，在商品房按揭贷款中，开发商通常会提供阶段性抵押担保，在产权未 过户给购房者之前，如果购房者不还款，开发商要向银行承担连带责任。而 在二手房交易中，作为个人的卖房者不可能提供什么有效的担保，即便以自 己的房屋作为抵押，变现能力也很差，银行通常不会予以采纳，所以也很难 提供相应的贷款。一个很明显的例子，在北京市，绝大部分银行都可以办理 商品房按揭贷款,而向二手房提供按揭贷款的银行则很少。向二手房提供公积 金贷款的途径更是被封死。在大多数购房者尚不具备一次性付款能力的情形 下，过严的贷款审批程序只能严重挫伤广大二手房购房者的积极性。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 杨国民