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	住房按揭中的“毒瘤”
	近年来京城的住房按揭业务开展得风风火火，但是也有相当数量的
	购房者不能按期归还贷款，已经在银行、开发商、律师事务所、购房者

之间引发一系列纠纷。笔者认为此类纠纷的原因是住房按揭的部分交易主体为短期利益所诱，在发放贷款时不严格审验虚假《收入证明》所致。
　　银行在发放贷款时都会要求购房者提供真实的《收入证明》，月还贷额不应高于《收入证明》所列明月收入额的50%。《收入证明》应经过证明单位、律师事务所、银行三道关卡审验。但是，上述关卡对于虚假《收入证明》的种种行为银行规定形同虚设。虚假收入证明如何出台呢？相信大家对下面的情节不会陌生：
　　某音乐缭绕的售楼处，购房者对售楼小姐说：“你看我这《收入证明》怎样开？”售楼小姐曰：“最少应按月还款额的两倍以上开，月收入起码一万元。”购房者郁闷地：“可我收入没有这么高呀！”售楼小姐先笑而不答，旋即贴近购房者嘀咕一番，购房者心胸豁然开朗，遂托亲朋好友所开办的公司出具《收入证明》。不几天，盖着单位大红公章的《收入证明》赫然在手，《收入证明》所填购房者职务一般是经理、主管，月收入万儿八千的不稀罕，最少也是5000元起步。贷款银行指定的审查律师拿过《收入证明》略略一看，也不到实地考察证明单位实际经营状况如何，最多给该单位拨个电话，问：“你们这儿有×××吗？他收入有一万元以上吗？”电话那边自然对答如流：“×××是我们的老总，收入比这只多不少。”律师的调查审验工作即告终结，随即便风急电掣般出具同意给购房者发放贷款的《法律意见书》。既然律师已经审查过关，银行也乐得走个程序，不几天，贷款划拨到开发商帐户。一个月收入原本不符合贷款发放条件的购房者便取得银行贷款。
　　人们也许要问：为什么贷款手续中的几道关卡形同虚设呢？
首先，对于证明单位出具虚假《收入证明》所承担的法律责任没有明确的法律规定。虽然刑法规定了贷款诈骗罪，迄今为止北京楼市还没有出现因提供虚假《收入证明》而构成贷款诈骗罪的案例。这是因为购房者不能按期还款并不能证明他不愿还款，更不能证明购房者主观方面有将贷款非法占为己有的目的，所以很难构成贷款诈骗罪，证明单位自然也构不成犯罪。在民事责任方面，由于证明单位仅起证明作用而不是保证人，依据《担保法》，在购房者不能按期还款时，证明单位无须承担连带法律责任。正是法律规定的缺位，导致证明单位出具《收入证明》时无后顾之忧，随意拔高购房者的实际收入，甚至为非本单位员工出具高额收入证明。
　　其次，律师事务所的经济收入与贷款审验严格程度不成正比。在按揭业务中，律师事务所取得律师费的前提是购房者的贷款申请被银行批准，如果贷款申请不被批准，则只能收取50%甚至更少的律师费，律师费全额退还也不稀奇。律师事务所对购房者的《收入证明》审验愈是严格，贷款不被批准的可能性愈大，律师事务所取得全额律师费的可能性愈低。律师事务只有尽力促成银行批准贷款申请能批准才能取得全额律师费。在律师费由购房者支付的情况下，律师事务所出于经济收入角度考虑对虚假《收入证明》自然是睁一眼闭一眼，得过且过。
　　再次，市场竞争的激烈使然，规模稍大点的楼盘，都会有数家银行及其指定的律师事务所在售楼处展开一场不见硝烟的战斗。在这个战场上，谁拉拢的贷款数额多谁就是胜利者。谁放贷款速度快谁的战斗力就强，谁迟迟发放不下来贷款就会被开发商与售楼小姐所抛弃。简而言之，银行与律师事务所只有以最快的速度办理贷款，才能保住并扩大市场份额。银行界常把贷款审查律师比做一把尖刀，可惜这把尖刀不是用来对付贷款申请人而是对付其他银行及其律师的，律师事务所因为拉拢贷款不力而被银行撤换的例子已是屡见不鲜。各家银行及律师事务所为短期利益所诱而展开激烈拼杀，纷纷加快贷款发放速度，简略很多必要环节。“蚌鹭相争，渔翁得利。”很多不符合条件的购房者因此取得贷款。
　　对于虚假收入证明的视而不见使开发商、银行、律师事务所都取得短期利益，但是却埋下了一颗必将发作的毒瘤，一旦购房者不能按期还款，短期利益的获得者都必将为此付出沉重的代价。
　　笔者建议，要铲除住房按揭中的这棵毒瘤，可以采用以下办法：
　　1 明确规定出具《收入证明》的单位与购房者承担连带责任，一旦购房者不能按期还款，即由证明单位负责还款。开发商承担《贷款合同》所约定的保证责任后，亦可向购房者及证明单位行使追索权。对出具虚假《收入证明》的单位应予以巨额罚款及其他行政处罚，用法律的重拳使证明单位不能也不敢出具虚假收入证明。
　　2 以《个人完税证明》为依据认定购房者是否有稳定的经济收入，但考虑到北京楼市的现状，可以先实行《个人完税证明》与《收入证明》认定标准的双轨制，待时机成熟时可仅用《个人完税证明》作为认定标准。
　　3 银行采取合理措施使律师事务所在按揭审验业务中持公正中立态度。例如，贷款审查律师费由银行支付给律师而无须由购房者交纳，且无论贷款是否被批准不影响律师费的收取。
　　笔者期待住房按揭业务能尽快铲除虚假《收入证明》这颗毒瘤，使北京楼市步入良性循环的轨道，迎来更为美好的明天。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　杨国民